Le 1er octobre 2026, une nouvelle réglementation entrera en vigueur au Portugal ; à première vue, elle semble constituer une réaction à la réforme controversée de 2024. Le législateur a modifié les dispositions relatives à la preuve du statut juridique des constructions dans le cadre de transactions d'achat, d'échange et de donation.
La nouvelle réglementation stipule, en substance, ce qui suit : « Dans les actes juridiques portant sur le transfert de terrains constructibles, de bâtiments déjà érigés ou en cours de construction, ou de leurs unités autonomes, le conservateur du registre foncier, le notaire, l'avocat, le conseiller juridique ou toute autre personne ou entité légalement compétente doit — sous peine de contestabilité de l'acte — mentionner expressément dans l'acte :
a) l'existence du permis de construire correspondant, à condition qu'il lui soit présenté ;
b) la déclaration du vendeur attestant qu'il détient le permis de construire correspondant, si celui-ci ne lui est pas présenté ;
c) la déclaration du vendeur attestant qu'il ne détient pas de permis de construire correspondant. »
À la première lecture de cette disposition, on pourrait penser que le législateur a reconnu et corrigé le problème qui subsistait depuis 2024. Toutefois, un examen plus approfondi révèle une réalité différente. La nouvelle réglementation ne résout pratiquement aucun des problèmes pratiques découlant de la réforme de 2024. Elle impose essentiellement l'ajout de déclarations supplémentaires au contrat, sans pour autant apporter de réelle sécurité juridique accrue.
1. La situation juridique jusqu'à la fin de 2023
Jusqu'à la fin de 2023, une situation juridique relativement stricte — et judicieuse du point de vue de la protection de l'acheteur — était en vigueur. Toute personne souhaitant vendre un bâtiment devait généralement prouver que celui-ci disposait d'un permis d'occupation valide ou, à titre exceptionnel, qu'il en était dispensé en raison de son ancienneté. Le permis d'occupation attestait, au moins formellement, que le bâtiment avait été construit conformément au projet approuvé et qu'il pouvait être utilisé. En règle générale, le notaire ou l'avocat chargé de l'acte ne pouvait pas authentifier une transaction immobilière si l'existence d'un permis d'occupation n'était pas démontrée. Cette preuve était généralement apportée par la présentation du certificat d'occupation (*Alvará de Autorização de Utilização*) ou, pour les bâtiments plus anciens, par une attestation confirmant que la construction datait d'avant 1951. Tout manquement à cette règle entraînait la nullité de l'acte juridique.
La conséquence était claire : pas d'authentification sans preuve du permis d'occupation, et pas de transfert de propriété sans authentification. Ce système était strict et bureaucratique. Il présentait toutefois un avantage majeur : il obligeait les parties concernées à se pencher sur le statut juridique du bâtiment avant l'achat. Surtout, il empêchait dans une large mesure les vendeurs ou les agents immobiliers de minimiser l'importance du statut juridique du bien ou d'omettre d'en informer l'acheteur. Comme aucune authentification valable n'était possible sans la preuve requise, la conformité juridique devenait inévitablement un élément central des négociations et de l'examen juridique.
2. La réforme de 2024
La situation a fondamentalement changé avec ce qu'on appelle le Simplex Urbanístico. Premièrement, le permis d’occupation classique a été effectivement aboli. Deuxièmement, l'obligation de fournir la preuve d'un permis d'occupation au notaire ou à l'avocat lors des transactions immobilières a été supprimée. Depuis le 1er janvier 2024, il n'est généralement plus nécessaire de prouver l'existence d'un permis d'occupation ou d'un permis de construire comparable lors du transfert d'un immeuble. Depuis le 4 mars 2024, pour les immeubles nouvellement achevés, un simple permis d'occupation suffit.
Il s'agit essentiellement du dépôt de certaines déclarations par un architecte ou un ingénieur auprès de la commune. Le législateur voulait réduire la bureaucratie. Mais en réalité, les mécanismes de contrôle ont été pour l’essentiel abolis. La véritable révolution de 2024 ne réside pas dans le fait que les bâtiments puissent soudainement être utilisés sans la légalité du code du bâtiment. Bien sûr, ils ne le peuvent toujours pas. La véritable révolution est que la preuve de cette légalité n’est plus une condition préalable à la réalisation d’une transaction immobilière. C’est précisément là que réside aujourd’hui le problème.
De nombreux acheteurs et propriétaires potentiels pensent qu’un permis de construire signifie automatiquement qu’un bâtiment est tout à fait légal. Cela n’a jamais été vrai. De nombreux bâtiments disposent d'un permis de construire mais présentent des modifications ultérieures et jamais autorisées, comme des piscines, des extensions, des terrasses fermées, des dépendances, des garages aménagés ou des changements d'usage. Le permis de construire faisait généralement référence à l’état du bâtiment au moment de sa délivrance. Ainsi, même avant 2024, un acheteur prudent ne devait pas seulement vérifier l’existence d’un permis de construire. Depuis 2024, ce contrôle est devenu encore plus important car même le contrôle minimum précédent a été supprimé.
3. Qu'est-ce qui changera le 1er octobre 2026?
La réponse donne à réfléchir : pratiquement rien. Le vendeur ne sera toujours pas tenu de présenter un permis de construire, ni de prouver que le bâtiment a été construit légalement ou que les modifications ultérieures ont été approuvées. La nouvelle réglementation exige simplement que l'acte mentionne si un permis de construire a été présenté, si le vendeur déclare en détenir un, ou s'il déclare ne pas en posséder.
La faiblesse majeure est évidente : la réglementation n'exige pas de preuve, mais une simple déclaration. La preuve garantit la sécurité juridique, tandis qu'une déclaration ne constitue qu'une affirmation. Même si le vendeur déclare détenir un permis de construire, il reste incertain s'il existe réellement, s'il couvre l'intégralité du bâtiment et si toutes les modifications structurelles ont été approuvées.
Plus problématique encore, la vente d'un bâtiment reste possible même si le vendeur déclare explicitement ne pas détenir le titre correspondant. Cela n'empêche pas la transaction ; l'information est simplement consignée. La nouvelle réglementation continue donc de faire peser le risque sur l'acquéreur. C'est à ce dernier qu'il incombe toujours de vérifier si le bâtiment est conforme aux règles d'urbanisme.
Le mécanisme de contestation proposé n'est pas non plus convaincant. Il ne repose pas sur l'illégalité du bâtiment, mais uniquement sur l'absence, dans l'acte, de la déclaration légalement requise. Ainsi, ce n'est pas l'illégalité potentielle du bâtiment qui est sanctionnée, mais seulement un vice de forme dans la documentation.
En outre, la réglementation omet de répondre à des questions pratiques essentielles, telles que le traitement des bâtiments partiellement illégaux, des extensions ultérieures ou des titres de construction incomplets.
Un éventuel effet d'accoutumance semble particulièrement problématique. À l'avenir, vendeurs, agents immobiliers et conseillers pourraient arguer qu'une déclaration suffit et qu'une preuve n'est plus nécessaire. Cela crée le risque que les incertitudes liées au droit de la construction soient de plus en plus acceptées comme une composante normale des transactions immobilières.
4. Ce que le législateur aurait dû faire
Si le législateur avait réellement voulu résoudre les problèmes apparus depuis 2024, il aurait au moins dû rendre à nouveau obligatoire la présentation des documents pertinents en matière de droit de la construction. Cela aurait notamment inclus la soumission du titre de construction et des plans de construction approuvés, la divulgation des violations connues du droit de la construction et des informations sur les procédures de légalisation en cours. Rien de tout cela n’a été mis en œuvre.
5. Conclusion
Le règlement, qui entre en vigueur le 1er octobre 2026, est présenté par certains comme une correction à la réforme de 2024. Mais en réalité, cela corrige très peu. Jusqu’à fin 2023, le vendeur devait généralement justifier du permis de construire. Depuis 2024, ils n’ont pratiquement plus besoin de fournir de preuves. Après le 1er octobre, il leur suffira en principe de déclarer s'ils possèdent ou non un permis de construire.
Le nouveau règlement ne crée pas une véritable sécurité juridique, un véritable contrôle ou une véritable transparence concernant le statut du permis de construire d'un bâtiment. Il indique simplement si une personne prétend posséder ou non un permis de construire.
Le législateur avait l’occasion de corriger l’erreur de 2024. Cette opportunité a été manquée. C'est pourquoi les règles suivantes s'appliquent plus que jamais aux acheteurs : ne vous fiez pas à la nouvelle obligation légale d'information. Insistez pour voir les documents du permis de construire et vérifiez, avec votre avocat et, si nécessaire, un architecte, si le bâtiment a effectivement été construit conformément aux autorisations. Ne vous laissez pas tromper par les vendeurs et surtout les agents immobiliers.
Dr. Alexander Rathenau
Dr. Rathenau & Kollegen – Cabinet d'avocats
anwalt-portugal.de
ESA 09/26
