Depuis octobre 2023, la loi dite « Mais Habitação » introduite sous le gouvernement socialiste précédent a entraîné des changements significatifs pour les entreprises d'Alojamento Local au Portugal. Ces règlements ont conduit à des discussions politiques et juridiques intensives. Avec le changement de gouvernement, la coalition de centre-droit de l'Aliança Democrática a mis en œuvre à la fin de 2024 d'autres modifications législatives qui sont maintenant en vigueur.
L'avocat et advogado Dr. Alexander Rathenau – un expert reconnu en droit immobilier portugais – explique les réglementations actuellement applicables concernant l'Alojamento Local et répond aux questions les plus fréquentes des propriétaires, investisseurs et intéressés. Pour plus d'informations et des précisions juridiques, vous pouvez consulter son site web : www.anwalt-portugal.de
1. Quelle loi s'applique aux relations locatives ?
Les contrats ayant pour objet la location ou le bail de biens immobiliers sont soumis au droit de l'État où le bien immobilier est situé. Nonobstant cela, la location ou le bail de biens immobiliers pour une durée maximale de six mois consécutifs à des fins privées est soumis au droit de l'État où le bailleur ou le locataire a son domicile habituel, à condition que le locataire soit une personne physique ayant son domicile habituel dans le même État.
Exemple de cas : Location d'un appartement de vacances au Portugal
M. Müller, résident en Allemagne, possède un appartement de vacances à Lisbonne, Portugal. Il loue régulièrement cet appartement à des touristes pour des séjours allant jusqu'à six mois. Les contrats de location sont conçus pour des courtes périodes, afin que l'appartement puisse également être utilisé à une date ultérieure.
Dans l'un de ces cas, M. Müller conclut un contrat de location avec Mme Schmidt, qui vit également en Allemagne et souhaite louer l'appartement pour trois mois. Comme la période de six mois n'est pas dépassée et que le contrat de location est destiné uniquement à un usage privé par Mme Schmidt, ce contrat n'est pas automatiquement soumis au droit portugais selon les réglementations de l'UE, mais au droit allemand, puisque les deux parties ont leur domicile habituel en Allemagne.
Cependant, si M. Müller louait le même appartement à M. Silva, qui vit au Portugal, la relation locative serait soumise au droit portugais, car le locataire n'a pas son domicile habituel dans le même État que le bailleur et l'immeuble est situé au Portugal.
Résumé de la situation juridique :
1. Location pour max. six mois à des fins privées : Soumise au droit de l'État du bailleur (ici l'Allemagne), à condition que les deux parties aient leur résidence habituelle dans cet État.
2. Location de plus de six mois ou à usage commercial : Soumise au droit de l'État où l'immeuble est situé (ici le Portugal), indépendamment du domicile des parties au contrat.
Ce cas illustre comment le choix de la loi varie selon la durée de la location et le domicile des parties et pourquoi les bailleurs devraient vérifier soigneusement quel droit s'applique à leur contrat de location avec des locataires internationaux.
Bien que le contrat de location dans ce cas soit soumis au droit allemand, le bailleur reste néanmoins tenu de respecter les obligations fiscales et les exigences relatives à l'exploitation d'un Alojamento Local au Portugal.
À prendre en compte :
1. Obligation fiscale au Portugal : Les revenus générés par la location d'un bien immobilier au Portugal sont généralement soumis à l'impôt sur le revenu portugais, même si le contrat de location est soumis au droit allemand. M. Müller doit donc déclarer les revenus locatifs au Portugal et s'acquitter des impôts correspondants.
2. Enregistrement d'Alojamento Local : Étant donné que M. Müller loue régulièrement son appartement à court terme à des touristes, cette forme de location relève de la catégorie Alojamento Local. Il est obligé d'enregistrer l'appartement auprès de la municipalité en tant qu'exploitation AL et de respecter toutes les exigences correspondantes, par exemple, d'équiper l'appartement de plans d'urgence, d'extincteurs et d'autres installations de sécurité.
En résumé : L'applicabilité du droit locatif allemand ne signifie pas qu'on peut contourner les obligations fiscales et administratives au Portugal.
2. Quand un Alojamento Local est-il considéré comme une exploitation ?
Un Alojamento Local est établi lorsqu'une personne ou une entreprise propose des services d'hébergement à court terme. Cela est principalement présumé lorsqu'un bien immobilier ou une partie de celui-ci est annoncé comme hébergement pour les touristes ou proposé via des agences de voyage ou des plateformes en ligne. De plus, un bien immobilier est considéré comme une exploitation d'Alojamento Local s'il est meublé et équipé et, en plus des nuitées, propose également des services supplémentaires tels que le ménage pour des séjours de moins de 30 jours. La présomption qu'il s'agit d'une exploitation d'Alojamento Local peut être réfutée par des preuves, par exemple par la présentation d'un contrat de location classique, officiellement enregistré auprès de l'administration fiscale et prouvant une location à long terme. En ce qui concerne les auberges, en tant que sous-catégorie des maisons d'hôtes, une autorisation de la communauté des propriétaires est nécessaire si l'auberge se trouve dans un bâtiment soumis à la propriété en indivision. Dans les communes comptant plus de 1 000 exploitations d'Alojamento Local enregistrées, l'assemblée municipale doit décider dans un délai d'un an si des règles d'exploitation doivent être adoptées, pouvant notamment désigner un responsable d'Alojamento Local pour la médiation des conflits. Ce responsable est chargé de traiter les plaintes, de formuler des recommandations et d'introduire des lignes directrices pour les bonnes pratiques.
3. Quels types d'exploitations d'Alojamento Local existent-ils ?
Il existe quatre catégories de logements : maison individuelle (moradia), chambres (quartos), appartement (apartamento) et maison d'hôtes (estabelecimento de hospedagem ; éventuellement auberge). La catégorie « maison individuelle » comprend les maisons unifamiliales. La catégorie « chambres » suppose que le bailleur loue des chambres de son logement principal (résidence fiscale principale), avec un maximum de trois chambres pouvant être louées dans cette catégorie. Un « appartement » est donné lorsqu'il existe plusieurs unités d'habitation qui peuvent être utilisées indépendamment. Une « maison d'hôtes » est donnée lorsque plusieurs chambres sont louées, chacune étant dans des unités pouvant être utilisées de manière indépendante. Pour les catégories mentionnées « maison d'hôtes » et « appartements », peu importe si la propriété est établie au sens juridique. Les maisons d'hôtes utilisent la désignation d'auberge lorsqu'elles proposent principalement des dortoirs.
La suite à suivre
© Dr. Alexander Rathenau
Source: http://www.anwalt-portugal.de
