En octobre 2023, le paquet législatif „Mais Habitação“ a été mis en vigueur sous le gouvernement socialiste de l'époque, entraînant des modifications profondes pour les exploitations d'Alojamento Local. Cela a provoqué une grande insécurité et des disputes politiques. Entre-temps, le gouvernement de centre-droit de l'Aliança Democrática a de nouveau ajusté la législation – avec des conséquences positives tangibles pour les propriétaires. Dans cette deuxième partie de la série, l'avocat et advogado Dr. Alexander Rathenau poursuit le jeu de questions-réponses autour de l'Alojamento Local et explique les nouvelles réglementations en vigueur depuis fin 2024
4. Quelles exigences générales doit respecter une exploitation d'Alojamento Local ?
Les exploitations d'Alojamento Local doivent remplir certaines conditions pour pouvoir fonctionner. Parmi celles-ci figurent un bon entretien, un raccordement aux systèmes d'eau et d'assainissement ainsi qu'un approvisionnement en eau chaude et froide. Les unités d'hébergement doivent être dotées d'une ventilation suffisante, de meubles appropriés et de portes sécurisant la vie privée. De plus, les exploitants sont tenus de fournir un manuel d'informations multilingue. Celui-ci doit contenir les règles d'exploitation, notamment sur le tri des déchets, la protection contre le bruit et l'utilisation des appareils, ainsi que les coordonnées de la personne responsable. Si les exploitations se trouvent dans des immeubles à plusieurs logements, les règles de copropriété pertinentes pour les espaces communs doivent également être énumérées et l'exploitant doit communiquer ses coordonnées au gestionnaire de l'immeuble. Les exploitations d'Alojamento Local doivent également respecter les réglementations de sécurité incendie selon les exigences légales. Les petites exploitations avec un maximum de 10 clients relèvent de règles simplifiées : elles doivent disposer d'un extincteur accessible, d'une couverture anti-feu, d'une trousse de premiers secours et d'un numéro d'appel d'urgence bien visible (112). Les coûts des travaux ou des ajustements nécessaires dans les espaces communs pour obtenir la licence d'exploitation sont à la charge de l'exploitant.
La loi impose des exigences spécifiques supplémentaires pour la catégorie „maison d'hôtes“ et la sous-catégorie „auberges“, notamment en ce qui concerne la taille minimale des zones de couchage.
Enfin, il convient de noter que les exploitations d'Alojamento Local doivent tenir un livre de plaintes. Les plaintes doivent être transmises à l'ASAE (Autorité de sécurité alimentaire et économique).
Les exploitations d'Alojamento Local devraient (mais ne doivent pas nécessairement) également mettre en œuvre les mesures écologiques suivantes : a) utiliser l'eau efficacement, b) utiliser l'énergie de manière efficace, sauf si cela est déjà exigé par la loi, c) fournir aux clients des informations sur le tourisme durable, d) utiliser uniquement des produits de nettoyage biodégradables, e) fournir des dispositifs de tri des déchets, f) former en continu le personnel sur les bonnes pratiques environnementales et les normes de travail, g) détenir un certificat environnemental reconnu ou un label de qualité. Ces mesures favorisent une orientation durable des exploitations.
5. Quelles sont les pièces à soumettre lors d'une demande de licence d'Alojamento Local ?
La demande doit obligatoirement se faire par voie électronique. Pour obtenir la licence d'exploitation d'Alojamento Local, certaines informations et documents doivent être joints à la demande :
Informations :
- Attestation d'utilisation conforme aux règles de construction ;
- Informations sur l'identité de l'exploitant, y compris le nom et le numéro de contribuable, l'adresse de l'exploitant ainsi que le nom et l'adresse de l'exploitation ;
- Capacité de l'exploitation (chambres, lits et nombre de clients) ;
- Date d'ouverture prévue ;
- Personne de contact en cas d'urgence (avec nom, adresse et numéro de téléphone).
Documents :
- Copie de la pièce d'identité de l'exploitant ou numéro d'accès au registre du commerce ;
- Déclaration de responsabilité de l'exploitant selon laquelle le bien est adapté à l'Alojamento Local et satisfait à toutes les exigences légales ;
- Extrait fiscal du bien (si l'exploitant est le propriétaire) ;
- Si applicable, contrat de location ou équivalent permettant l'exploitation d'Alojamento Local, si le demandeur n'est pas le propriétaire ;
- Enregistrement commercial pour l'activité dans le domaine de l'Alojamento Local ;
- Approbation de l'assemblée des copropriétaires pour les auberges dont le fonctionnement est prévu dans des bâtiments en copropriété ;
- Type de catégorie de l'exploitation d'Alojamento Local.
L'exploitant est tenu de maintenir à jour toutes les données déclarées et de signaler les changements dans un délai de dix jours en ligne. La cessation de l'exploitation doit également être signalée en ligne dans les dix jours, ainsi que vis-à-vis des plateformes de réservation. Les déclarations inexactes sont punissables.
Il est important que la location puisse commencer immédiatement avec la réception de la demande et l'attribution du numéro d'enregistrement par l'autorité. Cependant, la municipalité peut annuler la licence dans les 60 jours (ou dans les 90 jours dans les prétendues zones de restriction) si elle constate que la demande est incomplète ou s'il y a une autre violation de la loi. Depuis le 1er novembre 2024, la loi prévoit que le demandeur peut demander une visite unique par la municipalité compétente pour demander un examen de la décision de refus du maire. Les frais de cette inspection sont à la charge du demandeur.
6. La municipalité effectue-t-elle une visite du logement après le dépôt de la demande ?
Oui, une telle visite est légalement requise. Cependant, certaines municipalités ne peuvent pas toujours respecter ces exigences en temps voulu. La municipalité compétente doit effectuer une visite de l'exploitation d'Alojamento Local dans les 60 jours (ou dans les 90 jours dans les prétendues zones de restriction) suivant la réception de la demande, afin de vérifier le respect de toutes les exigences légales. De plus, la municipalité peut effectuer d'autres contrôles à tout moment.
7. Les exploitants d'Alojamento Local doivent-ils souscrire une assurance ?
Oui. Cette obligation d'assurance est liée au risque de responsabilité. L'exploitant d'une exploitation d'Alojamento Local est responsable, avec les clients, des dommages causés par ceux-ci au bâtiment. Il doit souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages matériels et immatériels aux clients et aux tiers causés par l'exploitation. Le montant de l'assurance doit s'élever à au moins 75 000 € par sinistre. Pour les exploitations d'Alojamento Local situées dans des bâtiments en copropriété, une couverture d'assurance pour les dommages directs causés par un incendie est également requise. L'absence d'une des assurances requises peut entraîner l'annulation de l'enregistrement de l'exploitation. La municipalité peut à tout moment demander la preuve de la couverture d'assurance, qui doit être fournie dans un délai de trois jours. Indépendamment de toute faute, l'exploitant d'une exploitation d'Alojamento Local est également responsable des dommages causés aux clients ou à des tiers en raison de la fourniture de l'hébergement. L'exploitant doit en effet joindre à la demande de licence d'exploitation une déclaration de responsabilité signée garantissant l'adéquation du bâtiment ou de l'unité d'hébergement pour fournir des logements ainsi que le respect des dispositions légales applicables. Les exploitants doivent notamment veiller à ce qu'aucun danger ne provienne de prises électriques défectueuses.
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© Dr. Alexander Rathenau
Source: http://www.anwalt-portugal.de
