Desde Outubro de 2023, a chamada lei "Mais Habitação“ implementou alterações significativas para os negócios de Alojamento Local em Portugal, sob o governo socialista da época. Estas regulamentações deram origem a intensas discussões políticas e jurídicas. Com a mudança de governo, a coalizão de centro-direita da Aliança Democrática implementou novas alterações legais no final de 2024, que já estão em vigor.
O advogado Dr. Alexander Rathenau – um especialista reconhecido em direito imobiliário português – explica as normas atualmente vigentes relacionadas com o Alojamento Local e responde às perguntas mais frequentes de proprietários, investidores e interessados. Para mais informações e classificações jurídicas, consulte o seu site: www.anwalt-portugal.de
1. Que leis se aplicam às relações de arrendamento?
Os contratos que têm como objeto o arrendamento ou a concessão de bens imóveis estão sujeitos às leis do país em que o bem imóvel se encontra. Não obstante, o arrendamento ou a concessão de bens imóveis para utilização temporária particular por um máximo de seis meses está sujeito às leis do país em que o senhorio ou arrendador tem a sua residência habitual, desde que o arrendatário ou concessionário seja uma pessoa singular e tenha a sua residência habitual no mesmo país.
Exemplo: Arrendamento de um apartamento de férias em Portugal
O Sr. Müller, residente na Alemanha, possui um apartamento de férias em Lisboa, Portugal. Ele aluga regularmente este apartamento a turistas para estadias de até seis meses. Os contratos de arrendamento são feitos para períodos curtos, a fim de que o proprietário possa também utilizar o apartamento posteriormente.
Num desses casos, o Sr. Müller assina um contrato de arrendamento com a Sra. Schmidt, que também vive na Alemanha e deseja alugar o apartamento por três meses. Como o período de seis meses não é ultrapassado e o contrato de arrendamento é exclusivamente para uso particular da Sra. Schmidt, segundo as regulamentações da UE, este contrato não está automaticamente sujeito ao direito português, mas sim ao direito alemão, uma vez que ambas as partes têm a sua residência habitual na Alemanha.
Se, no entanto, o Sr. Müller alugasse o mesmo apartamento ao Sr. Silva, que vive em Portugal, a relação de arrendamento estaria sujeita ao direito português, pois o arrendatário não tem a sua residência habitual no mesmo país que o senhorio e o imóvel encontra-se em Portugal.
Resumo da situação jurídica:
1. Arrendamento por um máximo de seis meses para uso particular temporário: Sujeito ao direito do país do senhorio (neste caso, Alemanha), desde que ambas as partes tenham a sua residência habitual nesse país.
2. Arrendamento por mais de seis meses ou para uso comercial: Sujeito ao direito do país onde o imóvel se encontra (neste caso, Portugal), independentemente da residência das partes do contrato.
Este caso ilustra como a escolha das leis pode variar dependendo da duração do arrendamento e da residência das partes e porque os senhorios devem verificar cuidadosamente que leis são aplicáveis ao seu contrato de arrendamento com as partes interessadas internacionalmente.
Embora o contrato de arrendamento no caso em questão esteja sob o direito alemão, o senhorio continua a ser obrigado a cumprir as obrigações fiscais e requisitos operacionais em Portugal para um Alojamento Local.
A ter em conta:
1. Obrigação fiscal em Portugal: Os rendimentos derivados do arrendamento de um imóvel em Portugal estão, em princípio, sujeitos ao imposto sobre o rendimento português, mesmo que o contrato de arrendamento seja regido pelas leis alemãs. Assim, o Sr. Müller deve declarar os rendimentos de arrendamento em Portugal e pagar os impostos correspondentes.
2. Registo de Alojamento Local: Como o Sr. Müller arrenda regularmente o seu apartamento a turistas por curtos períodos, esta forma de arrendamento enquadra-se na categoria de Alojamento Local. Ele é obrigado a registar o apartamento na câmara municipal como um empreendimento AL e a cumprir todas as exigências correspondentes, como a dotação do apartamento com planos de emergência, extintores e outras instalações de segurança.
Em suma: A aplicabilidade do direito de arrendamento alemão não significa que se possa contornar as obrigações fiscais e administrativas em Portugal.
2. Quando é que ocorre um negócio de Alojamento Local?
Um negócio de Alojamento Local ocorre quando uma pessoa ou empresa oferece serviços de alojamento temporário. Isto é especialmente presumido quando um imóvel ou parte dele é anunciado como alojamento para turistas ou como alojamento temporário por meio de agências de viagens ou plataformas online. Além disso, um imóvel é considerado como um empreendimento de Alojamento Local se estiver mobilado e equipado e oferecer, além de pernoitas, serviços adicionais como limpeza para estadias inferiores a 30 dias. A presunção de que se trata de um empreendimento de Alojamento Local pode ser refutada por provas, como a apresentação de um contrato de arrendamento clássico, que está oficialmente registado na autoridade fiscal e comprova um arrendamento permanente. Especificamente para imóveis como subcategoria de casas de hóspedes, é necessária a autorização da assembleia de proprietários do edifício, caso o imóvel se encontre num prédio que está sujeito à propriedade em regime de condomínio. Em municípios com mais de 1.000 empreendimentos de Alojamento Local registados, a assembleia municipal deve decidir dentro de um ano se irá aprovar regulamentos para a operação, que podem incluir a designação de um agente de Alojamento Local para mediação de conflitos. Este agente é responsável pela gestão de queixas, pela apresentação de recomendações e pela introdução de diretrizes para boas práticas.
3. Que tipos de empreendimentos de Alojamento Local existem?
Existem quatro categorias de alojamento: Casa (moradia), Quarto (quartos), Apartamento (apartamento) e Casa de Hóspedes (estabelecimento de hospedagem; se aplicável, albergue). A categoria "Casa“ abrange moradias unifamiliares. A categoria "Quarto“ pressupõe que o senhorio alugue quartos da sua habitação principal (residência fiscal), sendo que nesta categoria, no máximo, três quartos podem ser alugados. Um "Apartamento“ é considerado quando existem várias unidades habitacionais que podem ser utilizadas de forma independente. Uma "Casa de Hóspedes“ é caracterizada pelo aluguer de vários quartos que se encontram em unidades de utilização independente. No que diz respeito às categorias mencionadas "Casa de Hóspedes“ e "Apartamentos“, não importa se a propriedade foi legalmente constituída. As casas de hóspedes utilizam a designação de albergue quando a maioria dos dorms (dormitórios) é oferecida.
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© Dr. Alexander Rathenau
