Em outubro de 2023, sob o governo socialista na altura, entrou em vigor o pacote legislativo „Mais Habitação“ e trouxe mudanças profundas para os estabelecimentos de Alojamento Local. Estas geraram uma considerável incerteza e disputas políticas. Entretanto, o governo de centro-direita da Aliança Democrática ajustou novamente a situação legal – com consequências positivas notáveis para os proprietários. Nesta segunda parte do artigo, o advogado Dr. Alexander Rathenau continua o jogo de perguntas e respostas em torno do Alojamento Local e explica as novas regras que estão em vigor desde o final de 2024
4. Quais as exigências gerais que um estabelecimento de Alojamento Local deve cumprir?
Os estabelecimentos de Alojamento Local devem cumprir certos requisitos para serem operados. Estes incluem uma boa manutenção, ligação a sistemas de água e esgoto, bem como água quente e fria corrente. As unidades de habitação devem ter ventilação adequada, móveis apropriados e portas que garantam a privacidade. Além disso, os operadores são obrigados a oferecer um livro de informações multilíngue. Este deve conter as regras para a operação, como a separação de resíduos, proteção contra ruído e utilização de equipamentos, assim como os dados de contato do responsável. Se os estabelecimentos estão em edifícios de apartamentos, também devem ser listadas as regras relevantes para as áreas comuns e o operador deve informar os seus dados de contato ao administrador do prédio. Os estabelecimentos de Alojamento Local devem também cumprir as normas de proteção contra incêndios segundo a legislação vigente. Estabelecimentos menores com um máximo de 10 hóspedes estão sujeitos a regras simplificadas: Eles devem disponibilizar um extintor de incêndio acessível, uma manta de incêndio, um kit de primeiros socorros e um número de emergência visível (112). Os custos de adaptações ou modificações necessárias nas áreas comuns para obter a licença de operação são arcados pelo próprio operador.
A lei estabelece requisitos específicos adicionais para a categoria „Casa de Hóspedes“ e a subcategoria „Hostels“, especialmente em relação ao tamanho mínimo das áreas de dormir.
Por fim, cabe destacar que os estabelecimentos de Alojamento Local devem manter um livro de reclamações. As reclamações devem ser encaminhadas à ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica).
Os estabelecimentos de Alojamento Local devem (não são obrigados) também implementar as seguintes medidas ecológicas: a) utilizar a água de forma eficiente, b) usar energia de forma eficiente, salvo disposição legal em contrário, c) fornecer aos hóspedes informações sobre turismo sustentável, d) usar apenas produtos de limpeza biodegradáveis, e) disponibilizar equipamentos para a separação de resíduos, f) treinar continuamente os funcionários em boas práticas ambientais e normas de trabalho, g) ter um certificado ambiental reconhecido ou selo de qualidade. Estas medidas promovem uma orientação sustentável dos estabelecimentos.
5. O que deve ser apresentado com um pedido de licença de Alojamento Local?
O pedido deve ser feito obrigatoriamente por meio eletrônico. Para a aprovação de um estabelecimento de Alojamento Local, devem ser anexadas ao pedido determinadas informações e documentos:
Informações:
- Certidão de utilização para fins de obras;
- Dados de identificação do operador, incluindo nome e número de contribuinte, endereço do operador, bem como nome e endereço do estabelecimento;
- Capacidade do estabelecimento (quartos, camas e número de hóspedes);
- Data prevista de abertura;
- Pessoa de contato para emergências (com nome, endereço e número de telefone).
Documentos:
- Cópia do documento de identificação do operador ou número de acesso ao registro comercial;
- Declaração de responsabilidade do operador de que o imóvel é adequado para Alojamento Local e cumpre todos os requisitos legais;
- Certidão de registo do imóvel (caso o operador seja o proprietário);
- Se aplicável, contrato de arrendamento ou equivalente que preveja a autorização para a operação de Alojamento Local, caso o requerente não seja o proprietário;
- Registo de atividade para a operação em Alojamento Local;
- Aprovação da assembleia de condóminos para AL que serão operados em prédios de propriedade horizontal;
- Tipo da categoria do estabelecimento de Alojamento Local.
O operador é obrigado a manter todos os dados reportados atualizados e a reportar alterações dentro de dez dias online. O encerramento da operação também deve ser comunicado online dentro de dez dias, assim como junto às plataformas de reserva. Informações falsas são puníveis.
Importante ressaltar que, com a entrada do pedido e a atribuição do número de registo pelo órgão, a locação pode ser iniciada imediatamente. Contudo, a autarquia pode revogar a autorização dentro de 60 dias (ou dentro de 90 dias em chamadas zonas de restrição) se constatar que o pedido foi feito de forma deficiente ou se houver qualquer outra infração legal. Desde 1 de novembro de 2024, a lei prevê que o requerente pode solicitar uma visita por uma única vez à autarquia competente para solicitar uma revisão da decisão de rejeição do prefeito. Os custos dessa inspeção são de responsabilidade do requerente.
6. A autarquia realiza uma visita ao espaço habitacional após o pedido?
Sim, uma visita deste tipo é obrigatória por lei. No entanto, algumas autarquias podem não conseguir cumprir esses requisitos de forma oportuna. A autarquia competente deve realizar uma visita ao estabelecimento de Alojamento Local dentro de 60 dias (ou dentro de 90 dias em chamadas zonas de restrição) após a entrada do pedido, para verificar a conformidade com todas as exigências legais. Além disso, a autarquia pode realizar outras inspeções a qualquer momento.
7. Os operadores de estabelecimentos de Alojamento Local devem contratar um seguro?
Sim. Essa obrigação de seguro está relacionada ao risco de responsabilidade. O operador de um estabelecimento de Alojamento Local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que estes causam ao edifício. Ele deve contratar uma apólice de responsabilidade civil que cobre danos materiais e imateriais a hóspedes e terceiros causados pela operação. O valor mínimo do seguro deve ser de pelo menos € 75.000 por sinistro. Para estabelecimentos de Alojamento Local em prédios com apartamentos, é adicionalmente necessário um seguro para danos diretos por incêndio. A falta de um dos seguros exigidos pode levar à revogação do registo do estabelecimento. A autarquia pode a qualquer momento solicitar a comprovação do seguro, que deve ser apresentada dentro de três dias. Independentemente de culpa, o operador de um estabelecimento de Alojamento Local também é responsável por danos causados pela prestação de alojamento a hóspedes ou terceiros. O operador deve anexar ao pedido de licença uma declaração de responsabilidade assinada que garanta a adequação do edifício ou da respectiva unidade habitacional para a prestação de alojamento, bem como a conformidade com as disposições legais aplicáveis. Os operadores devem prestar especial atenção para garantir que não haja riscos provenientes de tomadas elétricas defeituosas.
Continua
© Dr. Alexander Rathenau
