A 1 de outubro de 2026 entrará em vigor em Portugal uma nova legislação que, à primeira vista, parece ser uma reação à polémica reforma de 2024. O legislador alterou a regulamentação relativa à comprovação do estado legal dos imóveis nas transações de compra, permuta e doação.
A nova regulamentação diz, no essencial, o seguinte: "Nas transações legais relativas à transferência de terrenos para desenvolvimento, edifícios já construídos ou ainda em construção, ou suas unidades independentes, o conservador do registo predial, notário, advogado, consultor jurídico ou outra pessoa ou entidade legalmente competente deve - sob pena de a transação legal ser contestada - declarar expressamente na escritura:
a) a existência da correspondente licença de construção, desde que esta lhe seja apresentada;
b) a declaração do vendedor de que possui a correspondente licença de construção, caso esta não lhe seja apresentada;
c) a declaração do vendedor de que não possui a correspondente licença de construção."
Quem lê esta disposição pela primeira vez pode pensar que o legislador reconheceu e corrigiu o problema existente desde 2024. No entanto, uma análise mais atenta revela um quadro diferente. A nova regulamentação praticamente não resolve nenhum dos problemas práticos surgidos com a reforma de 2024. Cria, principalmente, declarações adicionais no contrato, mas praticamente nenhuma segurança jurídica adicional.
1. Situação jurídica até ao final de 2023
Até ao final de 2023, vigorava uma situação jurídica comparativamente rigorosa e, na perspetiva da proteção do comprador, sensata. Qualquer pessoa que desejasse vender um imóvel necessitava, geralmente, de provar que o edifício possuía um alvará de utilização válido ou, excecionalmente, que não necessitava devido à sua idade. O alvará de utilização documentava, pelo menos formalmente, que o edifício tinha sido construído de acordo com o projeto aprovado e que podia ser utilizado. O notário ou o advogado certificador não estava geralmente autorizado a autenticar uma transação imobiliária se não fosse comprovada a existência do alvará de utilização. A prova era feita regularmente mediante a apresentação do Alvará de Autorização de Utilização ou, no caso de imóveis mais antigos, através de uma certidão correspondente que atestasse que o edifício tinha sido construído antes de 1951. A violação desta prova tornava a transação jurídica nula.
A consequência era clara: nenhuma autenticação sem comprovativo do alvará de utilização. Sem transferência de propriedade sem autenticação. Este sistema era rigoroso e burocrático. No entanto, tinha uma vantagem crucial: obrigava as partes envolvidas a verificar a situação jurídica do imóvel antes da compra. Acima de tudo, evitava, em grande medida, as fraudes. Os vendedores ou agentes imobiliários evitavam minimizar a importância da situação jurídica do imóvel ou sequer mencioná-la ao comprador. Como não era possível realizar uma escritura definitiva sem a devida comprovação, a conformidade legal tornou-se inevitavelmente objeto de negociações e análises jurídicas.
2. A Reforma de 2024
A situação alterou-se fundamentalmente com o chamado Simplex Urbanístico. Em primeiro lugar, o alvará de utilização clássico foi efetivamente abolido. Em segundo lugar, foi eliminada a obrigatoriedade de apresentação de comprovativo de alvará de utilização ao notário ou advogado nas transações imobiliárias. Desde 1 de janeiro de 2024, geralmente já não é necessário comprovar a existência de um alvará de utilização ou de uma licença de construção equivalente na transmissão de um imóvel. Desde 4 de março de 2024, para imóveis recém-construídos, basta um simples alvará de utilização.
Basicamente, trata-se da apresentação de determinadas declarações por um arquiteto ou engenheiro à câmara municipal. O legislador pretendeu reduzir a burocracia. Na realidade, porém, os mecanismos de controlo foram, na sua maioria, abolidos. A verdadeira revolução de 2024 não foi a possibilidade repentina de utilização dos imóveis. sem a legalidade do código de construção. Claro, ainda não podem. A verdadeira revolução foi que a prova dessa legalidade deixou de ser um pré-requisito para a realização de uma transação imobiliária. É exatamente aí que reside o problema até aos dias de hoje.
Muitos potenciais compradores e proprietários acreditam que uma licença de construção significa automaticamente que um edifício é completamente legal. Isso nunca foi verdade. Numerosos edifícios possuem licença de construção, mas apresentam alterações posteriores, nunca aprovadas, como piscinas, ampliações, varandas fechadas, anexos, garagens convertidas ou alterações de utilização. A licença de construção referia-se geralmente ao estado do edifício no momento da sua emissão. Portanto, mesmo antes de 2024, um comprador cauteloso precisava de verificar mais do que apenas a existência de uma licença de construção. A partir de 2024, esta verificação tornou-se ainda mais importante, uma vez que até a verificação mínima anterior foi eliminada.
3. O que mudará no dia 1 de outubro de 2026?
A resposta é preocupante: praticamente nada. O vendedor não terá ainda de apresentar alvará de construção nem comprovar que o imóvel foi construído legalmente ou que foram aprovadas alterações posteriores. A nova regulamentação apenas exige que a escritura indique se o alvará de construção foi apresentado, se o vendedor declara possuir tal alvará ou se declara não o possuir.
A principal fragilidade é óbvia: a regulamentação exige não comprovação, mas apenas uma declaração. A prova gera segurança jurídica; uma afirmação apenas cria uma afirmação. Mesmo que o vendedor declare possuir um alvará de construção, permanece incerto se este existe de facto, se abrange todo o imóvel e se todas as alterações estruturais foram aprovadas.
Mais problemático ainda é o facto de a venda de um imóvel continuar a ser possível mesmo que o vendedor declare explicitamente não possuir o título de propriedade correspondente. Isso não impede a transação. A informação fica apenas documentada. A nova regulamentação continua, portanto, a transferir o risco para o comprador. O comprador ainda precisa de verificar por si próprio se o edifício está em conformidade com as normas de construção.
A contestabilidade proposta também não é convincente. Não se baseia na falta de legalidade do edifício, mas meramente na ausência da declaração legalmente exigida na escritura. Assim, não é a potencial ilegalidade do edifício que é penalizada, mas apenas uma deficiência formal na documentação.
Além disso, a regulamentação não responde a questões práticas fundamentais, como lidar com edifícios parcialmente ilegais, ampliações posteriores ou títulos de propriedade incompletos.
Um possível efeito de habituação parece particularmente problemático. Vendedores, agentes imobiliários e consultores poderiam argumentar no futuro que uma declaração é suficiente e que a prova já não é necessária. Isto cria o risco de que as incertezas relativamente à legislação de construção sejam cada vez mais aceites como parte normal das transacções imobiliárias.
4. O que deveria ter feito o legislador
Se o legislador queria realmente resolver os problemas que surgiram desde 2024, deveria pelo menos ter tornado novamente obrigatória a apresentação dos documentos relevantes da legislação de construção. Isto teria incluído, em particular, a apresentação da caderneta predial e das plantas aprovadas, a divulgação de infrações conhecidas às leis de construção e informações sobre os procedimentos de legalização em curso. Nada disto foi implementado.
5. Conclusão
O regulamento, que entra em vigor a 1 de outubro de 2026, é apresentado por alguns como uma correção da reforma de 2024. Na realidade, porém, corrige muito pouco. Até ao final de 2023, o vendedor precisava geralmente de apresentar um comprovativo da licença de construção. Desde 2024, praticamente já não precisa de apresentar qualquer comprovativo. Após 1 de outubro, ele só tem basicamente de declarar se possui ou não uma licença de construção.
O novo regulamento não cria verdadeira segurança jurídica, verdadeiro controlo ou verdadeira transparência em relação à situação da licença de construção de um imóvel. Apenas documenta se alguém alega possuir ou não uma licença de construção.
O legislativo teve a hipótese de corrigir o erro de 2024. Essa oportunidade foi perdida. Portanto, para os compradores, aplica-se agora mais do que nunca o seguinte: Não confiem na nova obrigação legal de fornecer informações. Insistam em ver os documentos da licença de construção e, juntamente com o vosso advogado e, se necessário, um arquiteto, verifiquem se o edifício foi realmente construído de acordo com a licença. Não se deixem enganar pelos vendedores e, principalmente, pelos agentes imobiliários.
Dr. Alexander Rathenau
Dr. Rathenau & Kollegen – Escritório de Advogados
anwalt-portugal.de
ESA 09/26
