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Kaufprozess einer Immobilie in Portugal

Leitfaden für den Kaufprozess und die Besteuerung einer Immobilie in Portugal

INFORMATIONEN ZUM KAUFPROZESS & BESTEUERUNG

Steuernummer

Bevor Sie in Portugal eine Immobilie erwerben (oder ein Konto eröffnen), benötigen Sie eine Steueridentifikationsnummer (Número Fiscal de Contribuinte). Diese beantragt und erhält man unverzüglich direkt beim örtlichen Finanzamt (Repartição de Finanças) unter Vorlage eines Ausweisdokuments (Personalausweis oder Reisepass) und Angabe einer Adresse in Portugal zu der das Finanzamt die Steuerkarte senden kann. Wenn Sie keine portugiesische Adresse haben, können Sie normalerweise die Adresse eines Anwalts, Immobilienmaklers oder Freundes nutzen.

Bitte arbeiten Sie nur mit staatlich anerkannten Immobilienmaklern, Sie erkennen sie an ihrer AMI Nr., sowie Anwälten und Rechtsberatern zusammen, die für diese Arbeit qualifiziert sind.  Die Vergütung für die juristische Beratung liegt zwischen 1% bis 1,5% des Kaufpreises. Gerne teilen wir Ihnen Adressen von deutschsprachigen Anwälten mit.

PRIVATBESITZ

Kaufversprechensvertrag

(Contrato promess compra e venda). Wenn Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben und Ihr Angebot akzeptiert wurde, ist der nächste Schritt gebräuchlicherweise, dass beide Parteien einen  Kaufversprechensvertrag schliessen. In diesem Dokument versprechen Sie die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer verspricht Ihnen seine Immobilie zum vereinbarten Preis innerhalb einer festgesetzten Frist zu verkaufen. An diesem Punkt werden Sie die Anzahlung leisten, in der Regel 10% des Kaufpreises und ein Datum vereinbaren, an dem der Kauf abgeschlossen wird. Der Vertrag bezieht sich auf die unten erläuterten rechtliche Dokumente und die Bedingungen unter denen der Eigentumsübergang abgeschlossen wird und andere Bedingungen des Verkaufs.

Das portugiesische Gesetz schützt beide Vertragsparteien: Wenn der Käufer nicht wie vereinbart kauft, verliert er seine Anzahlung. Wenn der Verkäufer seine Meinung ändert, hat er das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zurückzuzahlen oder kann zum Verkauf gezwungen werden.

Abschluss des Verkaufs

(Escritura Publica de Compra e Venda). Die entgültigen Urkunden für den Eigentumsübertrag werden in einem Notariat unterzeichnet, entweder durch den Käufer / Verkäufer oder durch ihre bevollmächtigten Vertreter. Jetzt wird auch der  restliche Kaufpreis fällig. Die Immobilie gehört jetzt Ihnen und der Notar sorgt für die Registrierung der Immobilie unter Ihrem Namen.

FIRMENEIGENTUM

In diesem Fall ist der Eigentümer der Immobilie eine juristische Person. Der Käufer erwirbt den Firmenanteil. Ihr Anwalt erstellt eine sorgfältige Prüfung des Unternehmens, um zu klären, ob irgendwelche Verpflichtungen und weitere Vorschriften von den Anteilseigner(n)  bestehen.

Die Unternehmen sind in der Regel in Gerichtsbarkeiten der weissen Liste wie Delaware oder Malta registriert.

Eine Kaufvereinbarung zum Firmenanteil wird von beiden Parteien unterzeichnet und der Firmenanteil wird dann im Austausch gegen den Kaufpreis übertragen.

 

NOTWENDIGE DOKUMENTE ZUM IMMOBILIENKAUF

  • Immobilienausweis vom Finanzamt (Caderneta Predial) - Beim örtlichen Finanzamt (Repartição de Finanças) erhält man den offiziellen Immobiliesteuerausweis, der die Eintragung der Immobilie zur Besteuerung bestätigt. Er beinhaltet Angaben über den Eigentümer, seine Steueridentifikationsnummer, eine Beschreibung der Immobilie (Flächen, Anzahl von Zimmern, Größe und Art des Grundstücks, etc.), eine individuelle Katasterartikel-Nummer und zeigt den Eigenkapitalwert an der Berechnungsbasis für die jährliche Grundsteuer (IMI) ist. Dieses Dokument ist für die Übertragung der Immobilie unerlässlich. Wenn die Immobilie neu ist, wird ein provisorisches Dokument ausgestellt, dass später durch das definitive Dokument ersetzt wird.
  • Grundbuchauszug (Certidão de Teor) - Den Grundbuchauszug erhält man beim zuständigen Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial). Er gibt Auskunft ob der Verkäufer der Eigentümer ist und keine weitere Person  Rechte daran hat, sowie ob sie frei von Belastungen und Hypotheken ist. Das Registrierungszertifikat muss ausgestellt werden, es beschreibt die Rechtsgeschichte der Immobilie und ist für den Prozess notwendig.
  • Wohnlizenz (Licença de Utilização) - Eine Kopie der Nutzungslizenz erhält man bei der örtlichen Stadtverwaltung (Câmara). Dieses Dokument ist der Nachweis der ursprünglichen Baugenehmigung. Für ein Gebäude zu Wohnzwecken benötigt man eine Wohnlizenz, für Gebäude mit anderer Nutzung benötigt man eine gewerbe oder industrielle Lizenz. Dieses Dokument hat dem Notar bei Beurkundung vorzuliegen.
  • Ficha Técnica - Ist erforderlich für alle Immobilien, die nach dem März 2004 fertiggestellt wurden. Dieses Dokument beschreibt die Konstruktion der Immobilie und die verwendeten Materialien.
  • Energieausweis - Ist seit Januar 2009 für alle Immobilien erforderlich, die verkauft oder vermietet werden.
  • Bestätigung vom Finanzamt zur Zahlung der Grundsteuer (IMI) - bestätigt, dass die IMI (jährliche Gemeindesteuer) bezahlt ist.
  • Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer IMT - Die Grunderwerbsteuer muss bezahlt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. IMT für ländliche Grundstücke (prédio rustico) beträgt 5%. Wird eine Immobilie verkauft, die nicht Wohnzwecken dient, zum Beispiel ein Bürogebäude, wird ein Pauschalsatz von 6,5% erhoben. Die IMT für andere Immobilien basiert auf einer gleitenden Skala, die sich nach dem Wert der Immobilie richtet.
  • Ausweisdokumente und Steuernummern der Eigentümer und Käufer
  • Certidão Comercial, ausgestellt vom Conservatória do Registo Comercial wenn eine Firma beteiligt ist

 

Grunderwerbsteuer
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)

Erstwohnsitz

Steuersatz

Reduktion

bis zu € 92.407

0

0

€ 92.407 - €126.403

2%

€ 1.848,14

€ 126.403 - € 172.348

5%

€ 5.640,23

€ 172.348 - € 287.213

7%

€ 9.087,19

€ 287.213 - € 574.323

8%

€ 11.959,32

> € 574.323

6%

0

 

Zweitwohnsitz

Steuersatz

Reduktion

bis zu € 92.407

1%

0

€ 92.407 - € 126.403

2%

€ 924,07

€ 126.403 - € 172.348

5%

€ 4.716,16

€ 172.348 - € 287.213

7%

€ 8.163,12

€ 287.213 - € 550.863

8%

€ 11.035,25

> € 550.836

6%

0

 

 

 

Andere

Rustikale und landwirtschaftliche Grundstücke – 5%;

Andere Immobilien und Stadtgrundstücke – 6,5%

Die Stempelsteuer (Imposto de Selo)

Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet und vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zusammen mit der IMT entrichtet. Es gelten folgende Werte,

Grundstücke: Einmalige Zahlung von 0,8% auf den erklärten Kaufpreis

Hypotheken: Einmalige Zahlung von 0,6% auf den Wert der Hypothek

Notar- und Grundbuchamtskosten

Sie müssen mit der gesetzlichen Anmeldegebühr für die Urkunde und Bankgebühren für die Hypothek rechnen. Die Notar- und Grundbuchamtskosten betragen max. 1.000€.

Bankkonto in Portugal

Es ist ratsam, ein portugiesisches Bankkonto zu eröffnen, um hierüber den Immobilienkauf, Steuern, Rechtsberater, etc., sowie laufende Kosten für Ihren Auslandsbesitz zu begleichen.

 

Die vorliegenden Informationen wurden nach bestem Wissen zusammengestellt und werden laufend aktualisiert, trotzdem können sie nicht als Ersatz für fachlichen Rat angesehen werden. Wir übernehmen keinerlei Verantwortung für mögliche Fehler oder Auslassungen.